PLD Q3 2026 Earnings Analysis

Danke, Alex. Und ja, Prologis hat gerade ihre Q3 Zahlen veröffentlicht, und es gibt hier wirklich eine Menge zu besprechen. Lass mich mit den Kernnummern starten.

Also, der Core FFO pro Aktie liegt bei $1,60 – das ist beeindruckend. Und wenn man die Net Promote Ausgaben ausschließt, sind es $1,61. Das zeigt eine sehr solide operative Leistung.

Genau. Die Auslastung lag am Ende des Quartals bei 95,6% – das ist um 10 Basispunkte gestiegen gegenüber dem zweiten Quartal. Die durchschnittliche Auslastung über das Quartal betrug 95,1%, auch wieder ein Anstieg von 10 Basispunkten. Das ist konsistent positiv.

Ah, ja – das ist wirklich das Highlight hier. Die Mietveränderung beim Rollover betrug 38% auf Nettobasis – das ist absolut bemerkenswert. Auf Cash-Basis waren es immer noch 23%. Das generiert zusätzliche $85 Millionen NOI. Das zeigt echte Preiskraft im Markt.

5,7% auf Nettobasis und 5,9% auf Cash-Basis. Das ist solides Wachstum, und es unterstreicht, dass die Betriebsfundamentale wirklich stark sind. Die gesamte Embedded Mark-to-Market in ihrem Portfolio betrug etwa $780 Millionen, was bedeutet, dass noch mehr Aufwärtspotenzial vorhanden ist.

Okay, also hier wird es wirklich interessant. Sie haben fast $5 Milliarden an Entwicklungen im Jahr bisher gestartet, mit $1 Milliarde allein im dritten Quartal. Aber hier ist der Clou: 80% davon waren Spekulativ-Entwicklungen in diesem Quartal, aber sie erwarten, dass es bis Ende des Jahres zu 55% bis 65% Build-to-Suit Projekten wird.

Sie kauften $950 Millionen an Immobilien mit einem geschätzten Rabatt zur Wiederbeschaffungskosten von 20%. Das ist wichtig, weil der CEO Dan Letter betont hat, dass die Kosten für neue Entwicklung um 27% über den aktuellen Marktmieten liegen. Das macht Akquisitionen mit Raum zum Wachstum sehr attraktiv.

Nun, es gibt ein paar Gründe. Erstens ist die Angebotslage extrem angespannt. Wenn neue Entwicklung 27% über den aktuellen Mieten liegen muss, bedeutet das, dass das Angebot wirklich versiegen wird. Zweitens sehen sie über eine Vielzahl von Endkundensegmenten eine starke Nachfrage – E-Commerce, Fertigung, aber vor allem diesen neuen Data-Center-Supply-Chain-Sektor.

Richtig. Und das ist absolut faszinierend. Die Hyperscaler brauchen nicht nur die Data-Center selbst, sondern auch ein ganzes Ökosystem von Logistikflächen für Modulfertigung, Just-in-Time-Lieferung und Lagerhaltung. Sie schätzen, dass dieser Sektor bis Ende des Jahrzehnts über 150 Millionen Quadratfuß benötigt.

Texas, Nordkalifornien, Nordvirginia, Arizona – überall dort, wo Data-Center entstehen. Und es ist nicht nur USA. In Europa sehen sie auch starke Fundamentale, besonders in den Niederlanden, Großbritannien, Spanien und Italien.

Ja, die Shareholder von SEGRO haben die Kombination am 28. September genehmigt. Das ist ein großes Geschäft – es wird ein Portfolio von 368 Millionen Quadratfuß in Europa schaffen. Sie erwarten, dass die Transaktion in der ersten Hälfte 2027 geschlossen wird. Und sie haben bereits $2,4 Milliarden an Eigenkapital aufgebracht.

Sehr gut. Sie haben etwa 95% ihrer Schulden zu festen Zinsen mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 8 Jahren. Sie haben eine Liquidität von fast $9 Milliarden. Das gibt ihnen echte Flexibilität in diesem volatilen Umfeld. Sie erhöhten auch ihr Guidance für das gleiche Jahr – das Same-Store NOI Wachstum wird auf 5,5% bis 6% erhöht.

Sie sind realistisch, aber optimistisch. Sie sagen, dass höhere Zinssätze Transaktionsaktivitäten verlangsamen werden und einigen Druck auf Vermögenswerte ausüben könnten. Aber die Logistik-Fundamentale bleiben stark. Die Leerstandsquote ist auf 7,1% gefallen, die Absorptionen sind bei etwa 240 Millionen Quadratfuß pro Jahr, und die Mieten wachsen mit 50 Basispunkten im Quartal.

Ich denke, es war wirklich die Diskussion zwischen Dan Letter und einer der Analysten über, wie sie mit längerfristiger Mark-to-Market-Chance umgehen. Die Botschaft war klar: Mit ihrer Bilanzstärke können sie Vermögenswerte mit höherer Mark-to-Market-Entfernung kaufen, wo andere nicht können.

Absolut. Es geht um die Gesamtrendite über einen längeren Zeithorizont. Und bei einem Unternehmen dieser Größe mit Zugang zu Private-Equity-Fahrzeugen können sie Chancen ergreifen, die der Markt bisher übersehen hat.

Nun, es ist klar, dass Prologis in einer starken Position ist. Sie haben Zugang zu hochwertigem Vermögen mit Mietwachstumspotenzial. Ihre Exposure gegenüber E-Commerce und Data Center ist ein echter Vorteil in dieser sich verändernden Wirtschaft. Die SEGRO-Transaktion gibt ihnen auch echte Größe in Europa.

Ja, absolut. Das Zinsumfeld ist volatiler geworden. Sie waren deutlich vorsichtiger bei ihrer Kapitalallokation. Die Kapitalmarkts sind schwieriger. Und es gibt noch viel Unsicherheit über die langfristigen Auswirkungen von höheren Zinssätzen auf den Verbrauch.

Ja, und ich denke, die Zahlen unterstützen das. Mit 38% Mietsteigerungen beim Rollover und 95%+ Auslastung sehen wir echte Nachfragestarke. Das ist nicht nur eine Inflationsgeschichte – es ist echte wirtschaftliche Aktivität.

Danke fürs Zuhören, Leute. Wir sehen uns beim nächsten Earnings-Überblick.